Guia legal de bienes raices en Republica Dominicana

Obligaciones del cliente (vendedor o arrendador)

• Divulgacion precisa: proporcionar informacion veraz sobre propiedad, gravamenes, impuestos, cuotas de HOA, permisos y estado del inmueble.
• Documentacion: entregar el Certificado de Titulo, plano (si aplica), reglamento del condominio y permisos o licencias.
• Acceso: permitir visitas e inspecciones en horarios acordados y de forma segura.
• Precio y terminos: confirmar precio, deposito, lista de inclusiones y cronograma por escrito.
• Comision y costos: pagar la comision acordada y los costos de marketing o legales autorizados.
• Cambios: informar de inmediato cualquier cambio que afecte el listado (precio, propiedad, cargas o disponibilidad).
• Cierre directo: si un comprador presentado por el agente cierra directamente, la comision sigue siendo exigible.

Representacion exclusiva

Un listado exclusivo autoriza a Ocean MG a representar la propiedad por un periodo definido. Durante la exclusividad, el vendedor se compromete a no listar con otros corredores. Si un comprador introducido durante la exclusividad completa la transaccion, la comision acordada sigue vigente.

La exclusividad puede mejorar el precio y el tiempo en el mercado al alinear la estrategia de marketing y negociacion, pero siempre debe explicarse por escrito y aceptarse por el cliente.

Comision y hitos de pago

• Cuando se paga: la comision suele pagarse al firmar el contrato de promesa o en el cierre, segun el acuerdo.
• Cronograma escrito: todas las tarifas y cargos deben estar claramente indicados en el contrato.
• Costos adicionales: cualquier gasto de marketing o legal debe aprobarse por adelantado.
• Partes relacionadas: si una parte relacionada del comprador o vendedor completa una transaccion introducida por el agente, la comision sigue siendo exigible.
• Post-terminacion: si la transaccion cierra poco despues de la terminacion con un cliente presentado por el agente, la comision puede aplicar.

Deberes del agente y limites de responsabilidad

• Deber de cuidado: actuar profesionalmente, revelar hechos materiales y representar los intereses del cliente dentro de la ley.
• Confidencialidad: proteger los datos del cliente y la estrategia de negociacion.
• Limites: los agentes no reemplazan a abogados, agrimensores o ingenieros y no son responsables por defectos ocultos no revelados por el vendedor.

Lista de diligencia debida (Republica Dominicana)

• Certificado de Titulo y estado en el Registro de Titulos
• Confirmar ausencia de gravamenes, hipotecas o embargos judiciales
• Plano y linderos (deslinde) cuando aplique
• Reglamento de condominio, normas de HOA y cuotas
• Permisos de construccion y documentacion final de ocupacion
• Servicios, infraestructura y derechos de acceso
• Inspeccion de condicion y historial de reparaciones

Derechos de propiedad y restricciones

• Propiedad extranjera: Republica Dominicana permite en general que extranjeros compren con los mismos derechos que los locales.
• Regimen de titulo: confirmar que la propiedad este correctamente titulada y registrada a nombre del vendedor.
• Deslinde: un deslinde registrado es clave para la seguridad del titulo, especialmente en terrenos.
• Zonas costeras y protegidas: verificar restricciones ambientales, costeras o turisticas que afecten el uso o la construccion.

Nueva construccion y compras sobre plano

• Diligencia del desarrollador: verificar trayectoria, estado corporativo y permisos.
• Estructura de escrow: los depositos deben seguir un calendario documentado con condiciones claras de liberacion.
• Entrega y especificaciones: definir estandares de construccion, condiciones de entrega y penalidades por retrasos.
• Garantia: confirmar cobertura por defectos y procedimientos de retencion tras la entrega.

Impuestos y costos de cierre tipicos

• Impuesto de transferencia: generalmente 3% del valor de la propiedad, pagado por el comprador salvo acuerdo.
• Honorarios notariales y registro: varian segun el valor y el registro.
• Honorarios legales: definidos por su abogado y el alcance del trabajo.
• Impuesto anual a la propiedad: puede aplicar sobre umbrales establecidos por DGII.
• Impuesto a ingresos por alquiler: puede aplicar si la propiedad se arrienda.
• Ganancias de capital: los vendedores pueden estar sujetos a impuesto segun la transaccion y la residencia.

Documentos clave y paquete de cierre

• Contrato de promesa: establece precio, plazos y condiciones antes de la escritura final.
• Escritura final: firmada en el cierre ante notario o abogado autorizado.
• Comprobantes de pago: recibos de depositos, impuestos y honorarios.
• Registro del titulo: presentacion ante el Registro de Titulos para la transferencia.

Depositos, escrow y seguridad de pago

• Proteccion del deposito: los depositos deben mantenerse en escrow seguro o cuenta fiduciaria cuando sea posible.
• Condiciones por escrito: reembolsos y penalidades deben estar definidas en el contrato.
• Exactitud en transferencias: confirmar los datos del beneficiario para evitar fraudes.

Poderes y cierres remotos

• Poder: comun para compradores de EE.UU.; debe estar legalizado y traducido cuando corresponda.
• Firma remota: confirmar si el notario y el registro aceptan la ejecucion remota en su caso.

Consideraciones para compradores de EE.UU.

• Origen de fondos: preparar AML y KYC, incluyendo cartas bancarias y comprobantes de fondos.
• Moneda y transferencias: transferencias internacionales deben alinearse con el contrato y el calendario de cierre.
• Compra con entidad: si compra con una LLC, proporcionar documentos corporativos y autorizaciones.
• Seguro: revisar cobertura de riesgos y responsabilidad, especialmente para alquileres.
• Reportes en EE.UU.: consultar con asesor fiscal sobre reportes por activos extranjeros o ingresos de alquiler.

Alquileres a corto plazo y normas turisticas

• Reglas de HOA: confirmar si se permiten alquileres de corto plazo en el condominio.
• Permisos locales: algunas zonas pueden requerir licencias adicionales.
• Impuestos: pueden aplicar impuestos a ingresos por alquiler y tasas locales.

Resolucion de disputas y ley aplicable

Las transacciones se rigen por la ley de Republica Dominicana. El contrato debe indicar el foro para disputas (tribunales o arbitraje) y la ley aplicable. Ocean MG puede coordinar un abogado local para asegurar la validez del contrato.